재정경제부는 22일 지난해 말 8·31부동산정책 관련 입법이 완료됨으로써 올해부터 실수요목적이 아닌 부동산에 대한 과세가 강화된다며 종전에 비해 부동산 투자로 인해 얻을 수 있는 기대수익률이 크게 낮아지게 됐다고 밝혔다.
예를 들어 시가 10억 원(기준시가 8억 원)인 주택을 소유한 A씨가 강남지역에 5억 원(기준시가 4억원) 상당의 주택을 따로 사서 3년 후 6억6550만 원(매년 10%씩 가격상승 가정)에 양도한 경우 A씨는 1억6500만 원의 양도차익(세금을 제하기 전 수익률은 연 10%)을 얻는다.
그러나 올해부터 강화된 종합부동산세와 부동산 실거래가 신고의무화, 취득세와 등록세 인하 등을 적용할 경우 수익률이 현저히 떨어지게 된다는 것이 재경부의 설명이다.
우선 주택 구입에 따른 취득·등록세 1430만 원, 3년간 보유한 것에 대해 재산세와 종합부동산세 등 부담액 1060만 원, 양도소득세(1세대 2주택 양도세율 55%) 8180만 원 등 총 1억670만원을 세금으로 납부해야 한다.
이에 따라 강남주택 한 채 팔아 남긴 A씨의 이득은 5880만 원에 불과하며, 이를 연간 수익률로 환산하면 연 3.78%에 그치게 된다.
만약 A씨가 이 주택을 2004년 12월 이전에 취득·양도했다면 양도세가 기준시가로 과세되고 종부세가 신설되기 전의 재산세로 보유세가 과세된다. 즉 주택 구입에 따른 취득·등록세 1120만 원, 3년간의 재산세 330만 원, 양도세 3000만 원 등 세부담이 4450만 원에 불과해 A씨가 얻을 수 있는 수익은 1억2100만 원으로 수익률이 연 7.49%에 달할 것으로 계산됐다.
이 두 경우를 비교하면 결국 올해 이후 부동산 투자 시의 수익률은 종전보다 절반 가까이 떨어진다는 것이 입증된다.
이와 관련, 재경부는 "올해부터 8·31부동산 대책 관련 입법 시행으로 부동산을 통해 얻을 수 있는 투자수익률이 현저히 낮아질 것"이라며 "세후수익률을 따져보면 금융기관의 예금수익률에도 미치지 못할 정도가 될 것"이라고 설명했다.
실제로 A씨가 5억 원을 은행에 예치했다면 세전 수익률이 5%라고 가정할 경우 3년 간 7880만 원의 수익이 발생하며, 부동산에 투자한 경우 1억6550만 원이 발생한다. 그러나 세금을 낸 후에는 예금은 6670만 원, 부동산은 5880만 원으로 예금의 수익률이 훨씬 높게 나타나는 결과를 보이고 있다.
<각 투자자산별 조세부담>
□ 예금
- 이자소득세 : 이자금액 14%
- 소득할 주민세 : 이자소득세의 10%
□ 부동산
ㅇ 취득단계(주택의 경우)
- 취득세 : 취득가액 1.5%
·취득세분 농어촌특별세 : 취득세 10%
- 등록세 : 취득가액 1.0%
·등록세분 교육세 : 등록세 20%
ㅇ 보유단계
- 재산세 : 과세표준(공시지가 50%) 8000만 원 이하 0.15%, 8000만∼2억 원 이하 0.3%, 2∼9억 원 0.5%
·도시계획세 : 과세표준(재산세 과세표준) 0.15%
·공동시설세 : 과세표준(재산세 과세표준) 600만 원 이하 0.05%, 1300만 원 이하 0.06%, 2600만 원 이하 0.07%, 3900만 원 이하 0.09%, 6400만 원 이하 0.11%, 6400만 원 초과 0.13%
·재산세분 교육세 : 재산세액 20%
- 종합부동산세 : 과세표준(공시지가) 6억∼9억 원 1.0%, 9억∼20억 원 1.5%, 20억∼100억 원 2%, 100억 원 초과 3%
·종합부동산세분 농어촌특별세 : 종합부동산세액 20%
ㅇ 양도단계
- 양도세 : 양도차익의 2주택 이상 50%, 3주택 이상 60%
·소득할 주민세 : 양도세액×10%
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