침체 본격화 전단계이나 주택경기 붕괴 상황은 안될 듯

정부는 지난해에 이어 올해도 주택가격 하락세가 지속돼 매매가는 3~4%, 전세는 4~5% 가량 떨어질 것으로 전망했다.

그러나 가격 하락세가 거시경제의 장기불황을 초래할 수 있는 거품붕괴 상황까지 벌어지지는 않을 것이라는 분석이다.

건설교통부가 11일 내놓은 '2004년 주택시장 동향 및 2005년 주택경기 전망'에 따르면 지난해 3분기부터 주택경기는 침체가시화 국면에 있으며, 이는 당분간 지속될 것으로 전망된다.

이 자료는 경기호조-둔화조짐-침체가시화-침체본격화-저점탈피-회복가시화 등 6개 국면으로 주택경기를 분석하는 벌집순환모형에 따라 현재 우리 주택경기는 침체본격화 직전에 다가섰다고 분석하고 있다.

특히 올해에는 3주택 양도세중과, 종합부동산세 및 주택세 도입, 주택 가격공시 등 주택시장안정에 효과를 발휘할 다양한 대책들이 본격 시행돼 투기성향의 가수요가 제거될 것으로 전망했다.

올해 주택가격 하락세 지속으로 매매와 전세가 모두 4% 수준 떨어질 것이라는 전망이다.

건교부는 임대주택 공급 확대, 추가 신도시 건설과 함께 신행정수도 대안도시 건설 등의 지역균형발전 정책이 본격화될 경우 수도권 과밀에 따른 주기적인 주택경기 과열의 근본원인은 제거될 것으로 내다보고 있다.

정부는 이에 따라 올해 시행되는 주택시장안정대책을 통해 주택가격 안정과 투기억제를 지속적으로 유지하는 한편, 실수요자 거래 실종에 따른 주택시장 위축을 막기 위해 규제를 합리적으로 조정할 방침이다.

다음은 올해 주택경기 전망 주요내용.

◆지난해 집값 평균 2.1% 하락= 지난해 전국의 주택가격은 6월부터 12월까지 7개월 연속 하락세를 이어오며 평균 2.1% 하락한 것으로 집계됐다.

연초에는 시티파크 청약 및 잠실주공 일반분양 이후 가격상승세가 이어졌으나, 봄철 이후 주택거래신고지역 지정, 재건축 개발이익 환수방안 확정 등으로 전국 집값은 하반기부터 하락세로 전환됐다.

지역별 가격 하락세를 보면 △서울 -1.4% △경기 -4.1% △인천 -4.4% △부산 -4.1% △충남 -0.8% 등 대다수 지역이 내렸으며, 대전은 0.3% 올랐다. 주택 유형별로는 단독과 연립주택이 각각 3.6%, 5.5% 떨어지는 등 아파트(-0.6%)보다 하락폭이 컸다.

규모별로는 25.7평 이하의 중소형 아파트는 4.5% 하락한 반면, 선호도가 꾸준한 대형은 0.8% 상승했다.

그러나 전반적인 분양경기 침체에도 불구하고 지난해 서울시 동시분양 평당 평균분양가는 2003년에 비해 15% 상승한 1233만원이었다.

지난해 전국 전세가격은 봄 이사철에 반짝 상승했다가 5월 이후 8개월 연속 하락해 5.0%나 떨어졌다. 지역별로는 매매가격의 움직임과는 달리 서울을 포함한 수도권의 하락폭이 지방보다 큰 것으로 나타났다.

지난해 1~11월 아파트 거래건수는 69만4000건으로 전년 같은 기간에 비해 30% 감소했으며, 주택거래신고지역내 아파트 거래건수는 2만2000건에 불과해 전년 동기대비 53%나 감소했다.

경매는 지난해 11월말 기준으로 25만2000가구가 경매에 부쳐져 전년 같은기간에 비해 69% 늘었으며, 미분양아파트는 6만4660가구로 전달에 비해 9.8% 증가했다.

◆올해 주택시장 침체가시화 지속= 건교부는 올해 주택가격의 구체적인 전망치는 내놓지 않았으나 국토연구원 등 연구기관에서 제시한 전망치 수준으로 하락할 것이라는 분석으로 대신했다.

현대경제연구원은 매매·전세 모두 3~4% 하락할 것으로 전망했으며, 건설산업연구원은 -3.5~-5.0%, 한국주택공사는 매매 -3.0%, 전세 -4.0%, 국토연구원은 매매 -2.5%, 전세 -1.5% 등으로 내다봤다.

주택경기를 거래량과 집값변화에 따라 6개 국면으로 분석하고 있는 벌집순환모형에 따르면 현재 주택경기는 지난해 3분기 이후 침체가시화 국면에 있다.

금년도 매매가격은 지역별·유형별 가격차별화가 더 뚜렷해질 것으로 전망하고, 수요층이 두터운 강남의 대형평형은 보합세에 그치는 반면, 주거선호도가 낮은 지역의 중소형 평형은 하락폭이 확대될 것으로 전망했다. 다만 풍부한 시중 단기자금으로 인해 강남 재건축, 뉴타운 등 개발재료가 있는 일부지역은 국지적으로 매매가격이 상승할 수도 있다.

주택공급물량은 전년과 비슷한 45만 가구 내외에 머무르고, 입주물량은 아파트 입주 증가로 전년(46만 가구)대비 3% 증가한 47만 가구에 이를 전망이다.

올해는 거시경제 여건이 전년에 비해 큰 변화가 없어 주택수요 침체는 당분간 지속될 전망이나 저금리 기조에 따른 잠재수요는 풍부한 상황이다. 금리변동은 주택투자에 따른 수익률 결정에 직접적인 영향을 주기 때문에, 시중금리 하락이 예상되는 올해에도 투자적 주택수요는 상존할 것이다.

올해 1월 1가구 3주택 양도세 중과, 종합부동산세 및 주택세 시행과 4월 주택 가격공시를 비롯해 재건축 개발이익 환수제와 실거래가 신고의무화가 시행될 예정이어서 가수요 제거는 지속될 것으로 전망된다.

◆주택시장 붕괴 우려 낮아= 올해는 경기둔화에 따른 주택수요 침체가 지속될 것으로 전망되는 가운데, 투기억제 정책 효과가 가시화되는 시기가 될 것으로 기대된다. 1가구 3주택 양도세 중과, 종합부동산세 도입 등으로 보유세 부담은 높아지는 반면, 거래세 인하 등을 통해 실수요자 거래는 숨통을 터줌으로써 가격 안정화가 이뤄질 전망이다.

현재 우리나라 아파트 가격은 세계 어느 나라보다 소득수준에 비해 높은데다 2001년 이후 가격상승 속도가 소득증가 속도를 3배 이상 웃돌아 적지 않은 거품이 있는 상황이기 때문에 상당기간 조정과정이 불가피하다.

그러나 집값 하락이 주택경기 붕괴로까지 연결될 우려는 없다는 것이 전문가들의 분석이다. LG경제연구원 김성식 연구위원은 "아파트 가격이 급락하는 거품 붕괴현상이 나타날 가능성은 크지 않은 것으로 보인다"며 "향후 아파트 가격은 급격하게 하락하기보다는 장기간에 걸쳐 완만하게 하락하는 장기간의 조정과정을 거칠 것으로 예상된다"고 분석했다.