LG투자증권 전용기 애널리스트는 30일 "저금리 하에서 1년 기준으로 연 7~8%대의 수익을 제시하고 있는 현 부동산펀드가 투자자 매력을 끌기에 충분하지만, 현재 프로젝트 파이낸싱 위주의 부동산 펀드는 잠재적으로 과도한 리스크를 떠안고 있다"고 밝혔다.
이어 "특히 몇몇 부동산 펀드는 제시 수익률도 해당 프로젝트 및 시공사의 크레딧 리스크와 건설업 대출이자율, BBB급 회사채 금리 등을 고려한다면 리스크에 비해 높은 수준도 아니다"고 지적했다.
그는 "현재 제1 금융권은 프로젝트 파이낸싱에 대한 보수적 시각으로 엑스포저를 축소하고 있는 상황이며 반대급부로 리스크에 둔감해 자금 모집이 수월한, 불특정 다수 개인들의 자금인 부동산펀드로 이런 프로젝트가 몰리는 경향이 있다"고 꼬집었다.
이어 "하나의 프로젝트 파이낸싱에 부동산펀드가 은행 등의 금융기관과 대주단이 되어 동시에 자금을 대출한다 하더라도 부동산펀드는 불특정다수의 자금으로 구성돼 있고 적시 상환이 중요해 금융기관의 대출보다 더 높은 리스크 가중치를 부여하는 것이 타당하지 금융기관의 자금과 같은 성격으로 보아서는 안될 것"이라고 강조했다.
또 "공사 지연과 같은 건설위험, 낮은 분양율과 같은 부동산 경기위험, 사업 리스크, 시공사의 낮은 크레딧에서 오는 위험은 만기의 적시 상환 가능성을 위협하는 리스크 요인에 해당한다"고 말했다.
그는 "부동산 펀드와 관련된 크레딧 이벤트가 발생한다면 시장 전체에 미치는 충격은 적겠지만, 고객과의 신뢰가 생명인 운용사의 신뢰도에 가장 큰 흠집을 남길 수 있어 보인다"며 "프로젝트 파이낸싱 구조의 부동산펀드는 회사채, 카드채, ABS 등과 같은 크레딧 채권에 대한 투자 이상의 리스크 분석이 선행돼야 하고 프로젝트 선택과 시장 진입시 가장 보수적인 시각을 유지해야할 것"이라고 권고했다.
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