[아웃소싱타임스 김민수 기자] 상가임대차보호법 상 내 권리금은 어디까지 보호받을수 있을까?

A아파트 전 위탁관리자인 김모씨가 1심과 2심에서 연이어 패소했음에도 불구하고, 대법원에 상고 이유서를 제출하며 자신의 억울함을 호소하고 있다. 이번 사건은 김모씨가 수년간 관리해 온 독서실의 상가건물 임대차계약이 갑작스럽게 종료되면서 발생한 분쟁을 중심으로 하고 있다.

김모씨는 2017년 12월 1일 상가건물 임대차계약을 체결한 후, 임대기간 동안 막대한 비용을 들여 독서실 시설에 새롭게 투자했다고 주장하고 있다. 그러나 2019년 11월 30일, 피고인 A아파트 입주자대표회의가 임대기간이 끝났다는 이유로 계약을 종료하고, 시설 투자금에 대한 어떠한 보상도 하지 않은 채 독서실 시설을 강탈해갔다고 김모씨는 주장하고 있다.

피고 측은 입주자대표회의 직영으로 독서실을 운영하면서, 김모씨가 투자한 독서실을 그대로 이용하며 동일한 열람료를 아파트 주민들에게 부과하고 영업을 지속했다고 한다. 김모씨는 이를 통해 독서실이 영리 목적으로 운영되었음을 강조하고 있다.

■1심 판결의 문제점: 영리 목적 논란
김모씨는 1심 재판에서 영리 목적에 대한 논란이 없었음에도 불구하고, 재판부가 독서실이 영리적으로 운영되었는지에 대한 심리를 제대로 진행하지 않았다고 지적하고 있다. 

1심 재판부는 쟁점이 아닌 "상가건물 임대차보호법 제10조의 4" 조항을 인용해, 독서실이 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용되지 않았다는 이유로 김모씨의 권리금 회수 주장을 기각했다.

김모씨는 독서실이 실제로 영리적으로 운영되었으며, 이에 대한 충분한 증거가 제출되었음에도 불구하고 1심에서 이를 고려하지 않은 것이 부당하다고 주장하고 있다.

■항소심의 판결: 적자 논리를 통한 영리 목적 부정
항소심에서도 김모씨는 독서실이 피고 측 입주자대표회의 직영으로 영리 목적으로 운영되었다는 증거를 충분히 제출했다. 그러나 항소심 재판부는 피고가 적자를 보았기 때문에 영리 목적이 아니라고 판단했다. 김모씨는 이 판단이 부당하다고 주장하며, 독서실 운영을 통해 수익을 얻으려는 의도가 분명했다고 강조하고 있다.

김모씨는 상고 이유서에서 대한민국 법제처의 정의를 인용하며 "영리 목적"이란 실제 이익 발생 여부와 관계없이 재산적 이득을 얻으려는 의사나 이윤을 추구하는 의도를 의미한다고 설명하고 있다. 그는 피고 측이 독서실을 직접 운영하며 수익을 창출하려 했다는 점에서 명백히 영리 목적이 있었음을 주장하고 있다.

■상가임대차보호법 위반 주장: 대법원 판례와의 불일치
김모씨는 항소심 판결이 대법원의 기존 판례와 어긋난다고 주장하고 있다. 대법원은 2021년 판결에서 "임대인이 장기간 비영리 목적으로 건물을 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에만 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다"고 판결한 바 있다. 

김모씨는 입주자대표회의가 독서실을 영리 목적으로 운영했음에도 이 판례에 반하는 판결이 내려졌다고 지적하고 있다.

또한, 상가임대차보호법의 입법 취지에 따르면, 임대인이 상가건물을 타인에게 제공하지 않고 스스로 사용하는 경우도 보호 대상으로 포함되도록 조항이 수정되었다. 김모씨는 이러한 취지를 무시한 항소심 판결이 법리 해석에 오류가 있다고 강조하고 있다.

■미지급 위탁관리 수수료 문제: 항소심의 법리 오인
또한, 김모씨는 항소심에서 미지급된 위탁관리 수수료 문제에 대한 법리적 오인도 지적하고 있다. 피고 측이 원고와의 협의나 합의가 있었던 것처럼 주장했음에도 불구하고, 항소심 재판부는 피고 측에게 이를 입증할 증거를 요구하지 않았다. 김모씨는 이를 채증법칙 위반으로 보고, 항소심 판결이 이러한 절차적 문제로 인해 파기되어야 한다고 주장하고 있다.

■권리금 보호의 핵심: 임차인의 권리가 침해되었는가?
상가임대차보호법은 임차인의 권리금을 보호하는 중요한 법률이다. 권리금은 임차인이 영업을 통해 쌓아온 고객 기반과 위치적 이점을 금전적 가치로 환산한 것이다.

법적으로, 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 부당하게 거부할 수 없으며, 이를 어길 경우 임차인의 권리금 회수 기회를 침해하게 된다.

김모씨는 A아파트 입주자대표회의가 위탁 관리 계약을 종료하면서 권리금 회수 기회를 사실상 차단했다고 주장하고 있다.

김모씨는 독서실 운영을 통해 형성된 사업적 가치를 제대로 회수하지 못하게 되었고, 이는 법적으로 보호받아야 할 권리를 침해한 것이라고 강조하고 있다.

만약 입주자대표회의의 계약 종료가 법에서 정한 ‘정당한 사유’ 없이 이루어졌다면, 이는 상가임대차보호법 위반으로 해석될 수 있다.

■계약 종료와 독서실 관리 변경의 문제
김모씨는 A아파트 입주자대표회의가 위탁 관리 계약을 갑자기 종료하고 독서실을 자체적으로 운영하기 시작한 것이 법적 문제를 일으키고 있다고 주장하고 있다.

김모씨는 계약을 통해 독서실을 운영하며 수익을 창출할 권리를 보장받았지만, 아파트 측이 일방적으로 계약을 종료하면서 그 권리가 침해되었다고 지적한다.

입주자대표회의는 계약 종료 후 독서실을 자체적으로 운영했으나, 김모씨는 이 과정에서 자신의 법적 권리가 무시되었으며 이는 상가임대차보호법의 취지에 어긋난다고 주장하고 있다.

이러한 계약 종료는 단순한 운영 변경을 넘어 임차인의 경제적 권리를 심각하게 침해한 사례로, 이번 대법원 상고에서 중요한 쟁점이 될 전망이다.

한 부동산 법률 전문가는 "상가임대차보호법에서 권리금 보호는 임차인의 영업 활동에 큰 영향을 미치는 중요한 요소"라며 "이번 사건은 임대인과 임차인 간의 계약 종료와 권리금 보호에 대한 법적 기준을 제시할 수 있는 중요한 사례가 될 것"이라고 말했다. 

이어 "임대인이 권리금을 무시하고 계약을 일방적으로 종료했을 때 발생할 수 있는 법적 문제는 앞으로 더욱 주목받을 것"이라고 덧붙였다.

김모씨는 이번 대법원의 상고를 통해 1심과 2심에서 판결된 내용이 법리적으로 다시 검토되기를 기대하고 있다. 이번 사건은 임대차 계약에서 임차인의 권리를 어떻게 보호할 수 있는지에 대한 중요한 전례를 남길 가능성이 크다. 

많은 임차인들이 이번 사건의 결과에 주목하고 있으며, 대법원의 최종 판결이 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.